Czy balkon wliczmy do powierzchni zabudowy budynku?

„Czy jeżeli wprowadzamy w zatwierdzonym projekcie budowlanym zmianę polegającą na podparciu balkonu będącego zadaszeniem tarasu słupami – taka zmiana wymaga projektu zamiennego? Zmieniamy powierzchnię zabudowy o 0,2 m2 i jaki jest w takiej sytuacji zakres projektu zamiennego?”

Powierzchnia zabudowy oraz zmiany w projekcie budowlanym po jego zatwierdzeniu.

Omawianie kwestii powierzchni zabudowy oraz jej składników należy zacząć od samej jej definicji. Przez powierzchnię zabudowy zgodnie z Polską Normą ISO PN-ISO 9836:1997 należy rozumieć ,,(…)powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia zabudowy ,,(…)jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu”.

Polskie Normy ISO są wydawane na podstawie ustawy o normalizacji. Zgodnie z art. 5  ust. 1 w/w ustawy Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną (Polski Komitet Normalizacji), powszechnie dostępną, oznaczoną – na zasadzie wyłączności – symbolem PN.

Omawiane normy nie są co prawda normami prawnymi, ale zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy o normalizacji ,,Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim”. W konsekwencji powołanie się w przepisie prawnym na jedną z takich norm, czyni ją integralną częścią przepisu i należy ją postrzegać, jako powszechnie obowiązującą. Samo pojęcie powierzchni zabudowy, jest szeroko używane w dziedzinie budownictwa, znajduje ono również zastosowanie w normach prawa budowlanego. Potwierdza to także wyrok WSA z dn. 26.03.2013 r. w Poznaniu (sygn. akt: IV SA/Po 1226/12) ,,Powyższe oznacza, że niezdefiniowanemu w ustawie pojęciu „powierzchnia zabudowy” należy przypisywać dokładnie takie znaczenie, jakie dla tego parametru przyjęto oficjalnie we właściwej Polskiej Normie”.

W dalszej kolejności należy wskazać, iż punkt 5.1.1.2 enumeratywnie wymienia elementy, których nie należy wliczać do powierzchni zabudowy, a mianowicie:

  • powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;
  • powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
  • powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).

Zatem należy stwierdzić a contrario, iż takie składowe budynku jak balkon jako element wprost nie wyłączony w normie oraz widoczny w rzucie pionowym, należy wliczyć do powierzchni zabudowy budynku.

Przechodząc do kwestii  zmian w projekcie budowlanym dokonanych po jego zatwierdzeniu, koniecznym jest przywołać treść przepisów art. 36a ustawy Prawo budowlane. Regulują one kwestie odstępstw od zatwierdzonego już projektu dzieląc je na odstąpienie istotne (wymagające uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę) oraz odstąpienie nieistotne (niewymagające takiej decyzji).  Sama ustawa nie definiuje odstąpienia o charakterze nieistotnym, za to katalog odstąpień istotnych możemy uzyskać a contrario z wyliczenia znajdującego się w art. 36a ust. 5, który stanowi co następuje: nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

  1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  3. (uchylony),
  4. (uchylony),
  5. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  6. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  7. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

W związku z powyższym należy przyjąć, iż każda zmiana mieszcząca się we wskazanym katalogu wymaga uzyskania decyzji o zmianie zezwolenia na budowę.

W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodnie z art. 36a ust. 3, należy uczynić zadość wszystkim rygorom przewidzianym dla postępowania w sprawie wydania o pozwolenia na budowę w stosunku do zakresu tej zmiany. Zgodnie z ust. 6 omawianego przepisu do dokonania kwalifikacji zamierzonego odstąpienia uprawniony jest tylko i wyłącznie projektant. Jest on również obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia. W tym miejscu, w celu sprecyzowania warto zacytować ,,(…)Przy czym nie musi być to ten sam projektant, który był autorem pierwotnego projektu budowlanego podlegającego zmianom, a organ administracji architektoniczno-budowlanej, rozpatrując sprawę dotyczącą zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego wykonanego przez nowego projektanta, nie ma prawa żądać od inwestora przedłożenia zgody na tę zmianę autora projektu pierwotnego. Poza tym dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego zarówno dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, jak i nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta”(Artur Kosicki, Komentarz Prawo Budowlane, LEX 2014).

Patryk Polkowski – młodszy prawnik, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 12.09.2002 r. o normalizacji – Dz.U. z 2002 r. Nr 169, poz. 1386 z późn. zm.
  2. Ustawa z dn. 07.07.1994 r. Prawo budowlane – Dz.U. z 2014 r. poz. 40 ze zm.

Publikator: Onet Biznes, Prawopl