Czy konieczna jest zgoda dewelopera, gdy nabywca chce dokonać cesji wierzytelności na osobę trzecią?

“Czy istnieje możliwość zmiany/korekty nabywców nieruchomości w podpisanej już umowie deweloperskiej? Podpisaliśmy z narzeczoną umowę deweloperską (wspólnie) na zakup mieszkania (zgodnie z poleceniem dewelopera, zrobiliśmy to razem) a staramy się o kredyt MDM (Mieszkanie dla Młodych 2014), gdzie jak się okazuje, będąc narzeczeństwem powinienem zakupić mieszkanie sam (tylko ja podchodzę z dochodem do kredytu). Czy w takim wypadku można zrobić cesje umowy deweloperskiej i zmienić właściciela, np. wykreślić narzeczoną?”

Przelew, inaczej cesja jest umową, z mocy której wierzyciel (zbywca, zwany też cedentem) przenosi na nabywcę (cesjonariusza) wierzytelność przysługującą mu wobec dłużnika (debitora). Umową cesji dotychczasowy wierzyciel przenosi więc wierzytelność na nowego wierzyciela. Podstawowym wynikiem przelewu wierzytelności jest sukcesyjne wstąpienie cesjonariusza w miejsce cedenta.

Dla skuteczności przelewu konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy cedentem a cesjonariuszem. Dłużnik może nawet nie wiedzieć o zawartej umowie przelewu – nie wpływa to na skuteczność jej zawarcia. Jednostronny akt cesji, zawierający tylko podpisane przez cedenta oświadczenie, że wierzytelność swą przelewa na cesjonariusza, w ogóle nie przenosi wierzytelności.

Celem i skutkiem przelewu jest przejście wierzytelności na nabywcę i utrata jej przez cedenta – zbywcę. Przelew powoduje więc, że cedent przestaje być wierzycielem, a staje się nim cesjonariusz. Dotychczasowy wierzyciel zostaje wyłączony ze stosunku zobowiązaniowego, jaki go wiązał z dłużnikiem. Cesjonariusz nabywa wierzytelność w takim zakresie i stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili dokonania przelewu. Zmienia się tylko osoba wierzyciela, czyli osoby uprawnionej do żądania spełnienia świadczenia.

W wyniku przelewu przechodzi na nabywcę ogół uprawnień przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi, który zostaje wyłączony ze stosunku zobowiązaniowego, jaki wiązał go z dłużnikiem. Innymi słowy, stosunek zobowiązaniowy nie ulega zmianie, natomiast zmienia się osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela (wyrok Sądu Najwyższego z dn. 05.09.2001 r., sygn. akt: I CKN 379/00). Zgodnie z art. 509 § 2 Kodeksu cywilnego wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Przedmiotem przelewu nie jest  zatem jedynie możliwość żądania od dłużnika spełnienia świadczenia – przelew bowiem obejmuje nie tylko sukcesję samej wierzytelności, ale także inne elementy składające się na sytuację wierzyciela, w szczególności o charakterze kształtującym, takie jak możliwość wypowiedzenia stosunku zobowiązaniowego lub odstąpienia od niego (wyroki SN z dn. 28.11.2006 r., sygn. akt: IV CSK 224/2006 oraz z dn.11.12.2009 r., sygn. akt: V CSK 184/09).

Przelew wierzytelności nie powoduje zmiany zobowiązania i nie może pogorszyć sytuacji dłużnika. Dłużnik dalej ma obowiązek świadczenia tylko tego, do czego był zobowiązany w stosunku do zbywcy. Umowa cesji może być w zasadzie zawarta w dowolnej formie, wymaga ona jednak stwierdzenia na piśmie, jeśli sama wierzytelność jest stwierdzona pismem. Poza tym znajdą tu zastosowanie przepisy ogólne K.c. co do formy czynności prawnych (art. 751-77 i 79-80). W przypadku cesji praw i obowiązków z umowy zawartej w formie aktu notarialnego należy udać się do notaiusza.

Zgodnie z art. 509 § 1 K.c., wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Zastrzeżenie umowne powoduje skutek w postaci niedopuszczalności przelewu bez zgody dłużnika. W konsekwencji umowa przelewu zawarta bez zgody dłużnika będzie czynnością prawną kulejącą, która może być przez dłużnika potwierdzona z mocą wsteczną.

Umowa stron, która wprowadza zakaz przelewu, wprowadza wyjątek od zasady, że czynnością prawną nie można wyłączyć lub ograniczyć uprawnienia do przeniesienia prawa, które jest zbywalne. Jeśli strony postanowią w umowie, że wierzycielowi nie będzie można przenieść wierzytelności na inną osobę, to zakaz taki będzie skuteczny nie tylko pomiędzy stronami tej umowy, ale także wobec wszystkich.

Trzeba pamiętać, iż zgodnie z art. 512 K.c., dopóki zbywca nie zawiadomił dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela ma skutek względem nabywcy, chyba że w chwili spełnienia świadczenia dłużnik wiedział o przelewie. Przepis ten stosuje się odpowiednio do innych czynności prawnych dokonanych między dłużnikiem a poprzednim wierzycielem. A ponadto w myśl art. 513 § 1 i 2 K.c., dłużnikowi przysługują przeciwko nabywcy wierzytelności wszelkie zarzuty, które miał przeciwko zbywcy w chwili powzięcia wiadomości o przelewie. Dłużnik może z przelanej wierzytelności potrącić wierzytelność, która mu przysługuje względem zbywcy, chociażby stała się wymagalna dopiero po otrzymaniu przez dłużnika zawiadomienia o przelewie. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy wierzytelność przysługująca względem zbywcy stała się wymagalna później niż wierzytelność będąca przedmiotem przelewu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt postawionego na wstępie zagadnienia wskazać należy, iż w praktyce w umowach deweloperskich wprowadzane są zapisy uzależniające dokonanie cesji od zgody dewelopera. Jeżeli zatem umowa deweloperska przewiduje, iż nabywca ma prawo do dokonania cesji po uzyskaniu zgody dewelopera lub zakazuje cesji wierzytelności – ważność cesji wierzytelności dokonana przez nabywcę na osobę trzecią uzależniona będzie od zgody dewelopera. Sprzeciw dewelopera spowoduje bezwzględną nieważność czynności prawnej. Zgoda dewelopera wyrażona chociażby po dokonaniu cesji wierzytelności sankcjonuje bezskuteczność czynności prawnej. Brak zapisów umownych w przedmiocie cesji pozwala na dokonanie przez nabywcę cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej niezależnie od stanowiska drugiej strony.

Podsumowując, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nie ma jakichkolwiek przeszkód prawnych celem dokonania cesji wierzytelności przez narzeczoną. W przypadku zapisów ograniczających lub wyłączających cesję, należy uzyskać zgodę dewelopera. Jeżeli będzie Pan w stanie uzyskać kredyt na całość mieszkania, wydaje się, iż deweloper nie powinien zgłaszać sprzeciwu co do cesji. Niemniej jednak kwestia ta zależy do jego swobodnego uznania.

Autor: Dorota Burczaniuk – radca prawny, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 121.

Publikator: Onet Biznes, Prawopl