Do kogo należy obowiązek utrzymania balkonu?

Balkon stanowi część składową lokalu  rozumianego jako  pomieszczenie pomocnicze które służy jedynie  potrzebom mieszkaniowym zamieszkujących dany lokal osób. Remonty i konserwacje tak ujmowanego balkonu obciążają właścicieli lokalu mieszkalnego.

Natomiast elementy konstrukcji balkonu które stanowią część budynku i są trwale z nim połączone stanowią nieruchomość wspólną, a odpowiedzialnym za utrzymanie ich w należytym stanie jest wspólnota mieszkaniowa  stosownie do art. 14 ustawy o własności lokali. Wydatki na remont tych części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, trwale połączonym z budynkiem (np. dźwigary) obciążają wspólnotę.

W całej sprawie należy przytoczyć odpowiedź Sądu Najwyższego na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, tj. SN w uchwale z dn. 07.03.2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08, publ. Biuletyn SN 2008/3/6 stwierdził, iż „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Balkon niewątpliwie jest częścią budynku, a wiec aby uznać go za element nieruchomości wspólnej konieczne jest ustalenie, czy nie służy on wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego. „Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawno-rzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku.

Niezwykle istotna jest interpretacji i próba zdefiniowania pojęcia balkon podjęta przez SN w uzasadnieniu uchwały, gdzie stwierdzono, iż wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 w/w ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 omawianej ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. Remonty balkonu rozumianego wg definicji Sądu Najwyższego jako przestrzeń wewnętrzna do użytku właściciela lokalu obciąża tegoż właściciela lokalu, zaś remonty pozostałych elementów na zewnątrz, tworzących składniki konstrukcyjne balkonu obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Autor: Mariusz Filipek – radca prawny, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.

Publikator: Onet Biznes, Prawopl