Kredyt hipoteczny na nowe cele mieszkaniowe, a podatek PIT

„Chcę sprzedać za kwotę ok. 300.000 zł dom, który otrzymałam w spadku rok temu po mamie. Środki ze sprzedaży domu chcę przeznaczyć na m. in. spłatę kredytu hipotecznego pod mieszkanie, w którym mieszkam obecnie (kwota ok. 160.000 zł) oraz na wkład pod nowy kredyt hipoteczny (kwota ok. 140.000 zł). Czy w takiej sytuacji na pewno nie będę musiała płacić podatku dochodowego od przychodu z tytułu sprzedaży domu jako, że przeznaczę je na nowe cele mieszkaniowe? Podkreślam, iż mowa tutaj jest o środkach ze sprzedaży domu, które planuję przeznaczyć na dwa mieszkania (w przypadku jednego na spłatę pozostałego kredytu, a w przypadku drugiego na wkład pod nowy kredyt hipoteczny). Nie mam dzieci. Mam ojca. Czy ewentualnie zakup mieszkania dla ojca będzie nowym celem mieszkaniowym?”

Przedstawiony stan faktyczny należy wiązać z dwoma podatkami, tj. podatkiem od spadków i darowizn oraz podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, m. in. zstępni, czyli dzieci, wnuki, prawnuki są zwolnione od podatku od spadków i darowizn pod warunkiem, że zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. W przypadku niespełnienia powyższego warunku, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Warto wspomnieć, iż wskazany wyżej 6-miesięczny termin w przypadku jego przekroczenia, nie podlega przywróceniu.

Co do zasady, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawy o PIT), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m. in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku, czyli zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego, w terminie 5 lat od dnia śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, ustawodawca uważa wydatki poniesione m. in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części a także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe a także spłatę kredytów zaciągniętych na spłatę takiego kredytu w banku.

W wyroku z dn. 20.10.2014r., sygn. akt: I SA/Łd 908/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi podzielając stanowisko tego samego Sądu w wyrokach z dn. 12.09.2012 r., sygn. akt: I SA/Łd 874/12 a także z dn. 24.02.2012 r., sygn. akt: I SA/Łd 1639/11, podkreślił, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT świadczy jedynie o tym, że wydatek został poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest jednak wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźne przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane także poprzez wydatki związane z innymi przedmiotami (np. dom, grunt).

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku mieszkalnym i ten właśnie budynek służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawowy warunek do skorzystania z ulgi powinien być spełniony w chwili nabycia nieruchomości (por. wyrok NSA z dn. 29.04.2014 r., sygn. akt: II FSK 1441/12).

Za poglądem WSA w Łodzi z dn. 12.09.2012 r. (op. cit.) przytoczyć należy, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia.

Reasumując, kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, w części która ma być przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na mieszkanie, w którym realizowane są własne cele mieszkaniowe podatnika będzie zwolniona od podatku dochodowego, natomiast pozostała część kwoty, jeżeli miałaby być wydatkowana na inne mieszkanie podlega opodatkowaniu.

Na koniec należy wspomnieć, iż zakup mieszkania na ojca nie stanowi własnego celu mieszkaniowego.

Dorota Burczaniuk – radca prawny

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm., ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 188.
  2. Ustawa z dn. 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. z 2016 r. poz. 205.
  3. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.

Publikator: PrawoPL, Onet Biznes