Przejęcie spadku z długiem i ustanowienie hipoteki

„Otrzymałam w spadku po babci nieruchomość, ale wcześniej nie zrobiłam zmiany zapisu w księdze wieczystej, więc babcia była cały czas właścicielem. W maju więc wystąpiłam do działu ksiąg wieczystych o zmianę właściciela w księgach ale nadal czekam.”

Przeglądałam więc KW za pośrednictwem Ministerstwa Sprawiedliwości, tam okazało się, że w KW na hipotece widnieją trzy różne osoby, które miały tam założoną hipotekę zabezpieczającą (dodam, że nazwiska te nie są mi znane) na kwoty dwie po 1000 złotych i jedną na 300 zł. Niestety nie wiem, co to za sprawy i czy zostały już one zakończone, bo nigdzie nie widnieją żadne daty. Czy mogę się starać o wymazanie tych osób z hipoteki? Ponadto w dziale trzecim KW napisano, że wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości i niżej jest podane jedno z nazwisk tych osób, czy mam powody do zmartwienia?”

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że spadkodawczyni była dłużnikiem osobistym wierzycieli wskazanych w księdze wieczystej (np. z tytułu umowy pożyczki) a celem zabezpieczenia wierzytelności wyraziła zgodę na ustanowienie hipoteki na nieruchomości będącej jej własnością i w ten sposób stała się również dłużnikiem rzeczowym, albo nie będąc dłużnikiem osobistym wyraziła zgodę na ustanowienie hipoteki celem zabezpieczenia cudzej wierzytelności.

Osoba, która nabyła w drodze spadku nieruchomość jest następcą prawnym spadkodawcy i na podstawie art. 1030 Kodeksu cywilnego odpowiada za długi spadkowe jako dłużnik osobisty. Tym samym, w analizowanym stanie faktycznym nabywca nieruchomości jako jej właściciel jest dłużnikiem rzeczowym w stosunku do wierzycieli określonych w księdze wieczystej, natomiast jako spadkobierca może być również dłużnikiem osobistym, jeżeli spadkodawczynię łączył z wierzycielami hipotecznymi określony stosunek prawny.

Dłużnikiem osobistym jest osoba zobowiązana do określonego świadczenia na podstawie stosunku prawnego, która odpowiada za zobowiązanie całym swoim majątkiem. Natomiast dłużnik rzeczowy odpowiada za zobowiązanie określoną rzeczą do wysokości ustanowionego na niej zabezpieczenia, nie więcej jednak, niż do wartości tej rzeczy.  Treść hipoteki definiuje art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W tym miejscu warto podkreślić, iż właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym może, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki. Trzeba jednak pamiętać, iż przedawnienie wierzytelności nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z nieruchomości.

Wniosek o wykreślenie hipoteki będzie uzasadniony jedynie w sytuacji, gdy hipoteka wygasła. Sam fakt nabycia nieruchomości w drodze spadku nie daje podstawy prawnej do wygaśnięcia hipoteki. Wygaśnięcie hipoteki powodują z kolei określone zdarzenia prawne, takie jak: spłacenie wierzytelności, zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela (art. 95 – 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), zwolnienie dłużnika przez wierzyciela z długu (art. 508 K.c.), potrącenie wzajemnych wierzytelności pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem osobistym oraz pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem rzeczowym, ale w tym ostatnim wypadku, jeżeli  dłużnik rzeczowy nie jest jednocześnie dłużnikiem osobistym może przedstawić do potrącenia wyłącznie własną wierzytelność przysługującą mu w stosunku do wierzyciela hipotecznego (art. 498 K.c.), spełnienie za zgodą wierzyciela innego świadczenia (art. 453 K.c.), złożenie przedmiotu do depozytu sądowego (art. 470 K.c.). W przypadku powstania powyższych zdarzeń prawnych, właściciel nieruchomości ma prawo złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.

Wobec faktu, iż w księdze wieczystej ujawniono prowadzenie egzekucji z nieruchomości należy stwierdzić, iż przynajmniej jedna z wierzytelności określonej w księdze wieczystej stała się wymagalna, nie została spełniona a wierzyciel uzyskał tytuł wykonawczy. Było zatem prowadzone w stosunku do spadkodawczyni postępowanie sądowe, na podstawie którego sąd wydał wyrok zasądzający określoną kwotę na rzecz wierzyciela. Wobec braku zaskarżenia wyroku lub też nieskuteczności apelacji wyrok stał się prawomocny. W związku z tym, iż najprawdopodobniej spadkodawczyni nie spłaciła wierzytelności, wierzyciel skierował sprawę do komornika.

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości składa się do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 § 1 K.p.c.). Komornik wzywa dłużnika, aby w terminie dwóch tygodni zapłacił dług pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 K.p.c.). Jednocześnie z wysłaniem tego wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w tej księdze wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 K.p.c.). Różne są chwile powstania skutków zajęcia. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, a w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, i w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów (art. 925 K.p.c.).

Proponuję jak najszybciej udać się do komornika wskazanego w księdze wieczystej celem otrzymania wglądu do tytułu wykonawczego, a tym samym uzyskania informacji, w jakim sądzie i pod jaką sygnaturą było prowadzone postępowanie sądowe wobec spadkodawczyni.

Następca prawny strony w postępowaniu cywilnym ma prawo, po przedłożeniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, przejrzeć akta sądowe i żądać w sytuacji przewidzianej w przepisach szczególnych wznowienia postępowania (np. jeżeli wyrok został wydany wobec osoby nieżyjącej). Trzeba jednak pamiętać, iż komornik prowadząc postępowanie egzekucyjne nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Nie bada zatem merytorycznie sprawy i jest związany przedłożonym tytułem wykonawczym. Tym samym, celem zaniechania egzekucji z nieruchomości niezbędnym będzie zaspokojenie wierzyciela, w tym pokrycie kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Dorota Burczaniuk – radca prawny, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.
  2. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. z 2014 r. poz. 101 z późn. zm.
  3. Ustawa z dn. 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.

Publikator: Onet Biznes, Prawopl