Rozbiórka i budowa domków letniskowych

„Jakie formalności zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym powinienem spełnić w celu rozbiórki starego domku letniskowego i postawienia w jego miejscu nowego domku o powierzchni zabudowy 35 m2? Stary domek ma doprowadzenie mediów (woda, prąd opomiarowane) konstrukcja obu drewniana. Czy od czerwca ubiegłego roku zmieniły się przepisy w tym zakresie?”

Odpowiedź na powyższe pytanie opracowana została w oparciu o treść ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, z uwzględnieniem aktualnego (na dzień 22.08.2016 r.) stanu prawnego, w tym zmian obowiązujących od dnia 28.06.2015 r., a wprowadzonych ustawą z dn. 20.02.2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.

1. Rozbiórka domku letniskowego znajdującego się obecnie na działce

Kwestie formalne dotyczące rozbiórki domku letniskowego uzależnione są od kilku czynników. Zgodnie z brzmieniem art. 31 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na rozbiórkę nie jest wymagane w przypadku:

• budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską – o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości;

• obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.

Powyższe oznacza, że jeśli domek letniskowy (budynek) przeznaczony do rozbiórki nie jest wpisany do rejestru zabytków lub objęty ochroną przez konserwatora zabytków oraz jednocześnie wysokość całego budynku nie przekracza 8 m, a odległość domku od granicy działki równa jest co najmniej połowie wysokości budynku pozwolenie na rozbiórkę nie będzie potrzebne. Warto pamiętać, iż wysokość budynku powinna być mierzona od punktu styku jego ściany z podłożem (ziemią) do najwyższego punktu konstrukcji budynku (np. antena telewizji naziemnej nie będzie tu wliczana). Ponadto jeśli, któryś ze wskazanych wyżej warunków nie jest spełniony konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę.

Niestety brak konieczności uzyskania pozwolenia nie oznacza pełnej niezależności osoby zamierzającej dokonać rozbiórki od rozstrzygnięć organów władzy publicznej. Bowiem w przypadkach, gdy pozwolenie na rozbiórkę nie jest wymagane konieczne jest dokonanie zgłoszenia zamiaru rozbiórki danego budynku (art. 31 ust. 2 Prawo budowlane) w terminie co najmniej 30 dni przed zamierzonym rozpoczęciem rozbiórki. Wymagane jest określenie w nim: dokładnej lokalizacji budynku (nr działki, miejscowość, gmina), parametrów danego budynku (wysokość, powierzchnia, ilość pomieszczeń), rodzaju i sposobu wykonywania planowanych robót oraz terminu ich rozpoczęcia.

Ponadto do zgłoszenia należy załączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a zwykle wymagane jest również przedłożenie szkicu budynku – mapy. Zgłoszenia dokonuje się w starostwie (lub w urzędzie miasta na prawach powiatu). Jest to niezwykle istotne, gdyż właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do rozbiórki można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

2. Budowa nowego domku letniskowego o powierzchni nie przekraczającej 35 m2

Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 2a Prawa budowlanego: „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki”.

Jeśli zatem powierzchnia działki to co najmniej 500 m2, a jak wskazał Czytelnik w pytaniu domek letniskowy nie będzie większy niż 35 m2 rozpoczęcie budowy będzie wymagało dokonania zgłoszenia. Identycznie jak w przypadku rozbiórki zastosowanie znajdzie art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego, w którym przewidziano, iż zgłoszenia, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych, a właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Podobnie wygląda również kwestia informacji, które powinny być zawarte w zgłoszeniu. Należy bowiem określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia dołączone musi być oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki.

Jak wskazano odnośnie rozbiórki owym szkicem będzie zwykle mapa, która zgodnie z Prawem budowlanym nie musi być sporządzona przez geodetę, czy projektanta. Może Pan zatem załączyć mapę nieaktualizowaną pozyskaną, np. ze Starostwa powiatowego. W przypadku braków może Pan samodzielnie nanieść na taką mapę budynek i zaznaczyć odległości od granic działki.

Przez wzgląd na istnienie wszystkich potrzebnych przyłączy w niniejszej analizie pominięte zostały kwestie prawne dotyczące ich doprowadzenia.

Podsumowując należy podkreślić, iż, o ile spełnione zostaną ww. warunki, zarówno rozbiórka, jak też budowa nowego domku letniskowego wymagać będą dokonania zgłoszeń. Ponadto pamiętać trzeba, że oprócz spełnienia wymagań przewidzianych przepisami Prawa budowlanego, planowany budynek musi spełniać wymogi określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Mateusz Gabryel – młodszy prawnik

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 07.07.1994 r. Prawo budowlane – Dz.U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.

Publikator: PrawoPL, Onet Biznes