Rozliczenie z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

„Właściciele w drodze decyzji starosty odzyskali nieruchomość gruntową. Na nieruchomości stoi pawilon handlowy konstrukcji stalowej obudowanej płytami PW8. Pawilon został wybudowany w latach 70-tych przez „Spółdzielnię Rybną”. Nie ma dokumentacji dotyczącej budowy pawilonu. W ostatnich latach pawilon zmienił właściciela w drodze umowy sprzedaży. Brak informacji czy pawilon jest trwale związany z gruntem. Czy właściciel nieruchomości (działki gruntu) z chwilą zwrotu nieruchomości stał się również właścicielem wyżej opisanego pawilonu? Czy jeżeli pawilon nie jest na trwałe związany z gruntem, użytkownik/właściciel nakładów może pawilon zdemontować? A co jeżeli pawilon jest na trwałe związany z gruntem?”

Stosownie do art. 142 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej, oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji. Niedopuszczalne jest rozstrzygnięcie tylko w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości i pozostawienie dokonania ostatecznych rozliczeń do rozstrzygnięcia w odrębnym postępowaniu (por. wyrok WSA w Gdańsku z dn. 13.08.2009 r., sygn. akt: II S.A./Gd 232/09). Nie ma jednak przeszkód, aby decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości i zwrocie odszkodowania mogła być uchylona tylko w części dotyczącej odszkodowania (por. wyrok NSA z dn. 23.07.2009 r., sygn. akt: I OSK 798/08).

Wymaga podkreślenia, że jeżeli nieruchomość lub jej część podlegająca zwrotowi została oddana w trwały zarząd lub została obciążona prawem użytkowania (najem, dzierżawa lub użyczenie zwracanej nieruchomości), prawa te wygasają z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Wygaśnięcie najmu, dzierżawy lub użyczenia dopiero po upływie 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie nieruchomości stała się ostateczna, powoduje, że w okresie tych 3 miesięcy najemcy, dzierżawcy i osoby, którym użyczono nieruchomości lub jej części, mogą realizować swoje prawa, a w ramach tego mogą dokonywać zmian stanu faktycznego nieruchomości. Nie następują w związku z tym żadne rozliczenia między tymi osobami a osobami, którym nieruchomość została zwrócona.

Stosownie do art. 139 przedmiotowej ustawy, nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu.

Wszczęcie procedury postępowania administracyjnego

Jak podkreśla się w orzecznictwie uprawnienie do żądania zwrotu nieruchomości ma charakter cywilnoprawny, jednak jego realizacja – przeniesienie własności nieruchomości ze Skarbu Państwa z powrotem do poprzedniego właściciela, a także na jego następcę – następuje w drodze postępowania administracyjnego, a skutek rzeczowy w postaci przejścia prawa własności wywołuje nie umowa cywilnoprawna, lecz decyzja administracyjna – z chwilą, gdy stanie się ona ostateczna (uchwała Sądu Najwyższego z dn. 18.04.1996 r., sygn. akt: III CZP 29/96, postanowienie SN z dn. 27.02.2002 r., sygn. akt: III CKN 520/00, wyrok NSA w Warszawie z dn. 14.02.2012 r., sygn. akt: I OSK 318/11).

Jednym z elementów tego stosunku cywilnoprawnego jest rozstrzygnięcie kwestii rozliczeń związanych z dokonanymi działaniami na nieruchomości po jej wywłaszczeniu powodującymi zwiększenie albo zmniejszenie się wartości nieruchomości, która została uregulowana w art. 139 i 140 ust. 4 analizowanej ustawy i ma charakter szczególny w stosunku do unormowania obowiązującego na gruncie Kodeksu cywilnego.

Wyłączenie restytucji – brak możliwości powrotu do stanu faktycznego sprzed dokonania wywłaszczenia

Zgodnie z tymi przepisami w ramach roszczenia o zwrot nieruchomości nie może nastąpić restytucja stanu faktycznego sprzed dokonania wywłaszczenia, dlatego też ustawodawca wyłączył dokonywanie takiej restytucji, co powoduje, że osoby żądające zwrotu nieruchomości nie mogą żądać, by nieruchomość została im zwrócona w stanie sprzed wywłaszczenia, ani nie mogą żądać przywrócenia stanu sprzed wywłaszczenia. Stan faktyczny nieruchomości zwracanej może być wynikiem różnych działań, nie tylko realizowania celu wywłaszczenia, ale także innych, w tym związanych z realizacją innego celu niż cel wywłaszczenia.

Wypłata zrewaloryzowanego odszkodowania

Niezależnie jednak od przyczyn powodujących powstanie tego stanu, osoby uprawnione do zwrotu nieruchomości nie mogą tego stanu kwestionować, lecz obowiązane są do związanych z tym stanem rozliczeń. Zakres tych rozliczeń wynika właśnie z art. 140 ust. 4 u.g.n. i sprowadza się do pomniejszenia albo powiększenia zwracanego zrewaloryzowanego odszkodowania uzyskanego wcześniej za wywłaszczoną nieruchomość o kwotę równą różnicy pomiędzy wartością nieruchomości określoną według jej stanu na dzień zwrotu i na dzień wywłaszczenia.

Zmiana wartości nieruchomości

Zmniejszenie bądź zwiększenie wartości nieruchomości (a w konsekwencji odszkodowania podlegającego zwrotowi), o których mowa w powołanym przepisie, może być stwierdzone wyłącznie w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy, który dokonuje wyceny nieruchomości w sposób określony w przepisach u.g.n., a także w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy tego rozporządzenia określają szczegółowo, w jaki sposób należy wyliczać wartość nakładów poczynionych na nieruchomości. Wysokość odszkodowania zależy bowiem od wartości nieruchomości, a zasady ustalania wartości nieruchomości określone w powołanym rozporządzeniu uwzględniają zarówno nakłady poniesione na nieruchomości (np. budynek), jak i nakłady konieczne do przywrócenia jej do stanu umożliwiającego korzystanie z niej zgodne z przeznaczeniem, do których należą niewątpliwie koszty usunięcia podlegającego przymusowej rozbiórce budynku.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dn. 30.05.2012 r., I OSK 816/11 oraz z dn. 09.11.2011 r., I OSK 1971/10 wyjaśnił, iż wskazane w art. 140 ust. 4 u.g.n. zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przez byłego właściciela lub jego spadkobierców może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane nakładami niezwiązanymi z realizacją celu wywłaszczeniowego nie podlega uwzględnieniu przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

Powyższy pogląd opiera się na logicznym założeniu, że przepis art. 140 ust. 4 u.g.n. nie stanowi samodzielnej regulacji prawnej, lecz jest konsekwencją orzeczenia o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej. Brak jest zatem podstaw do tego, aby przy obliczaniu wysokości odszkodowania uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany innymi działaniami niż te, które zmierzały do realizacji celu publicznego.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że pawilon stał się własnością byłego właściciela z dniem, w którym decyzja starosty orzekająca o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Przy czym, jeżeli pawilon został wzniesiony dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie, to podlegające zwrotowi zwaloryzowane odszkodowanie winno być zwiększone o dokonane nakłady. Jeżeli natomiast pawilon nie został wybudowany w celu realizacji celu wywłaszczeniowego, to nie podlega on rozliczeniu. Powyższa kwestia winna być wyjaśniona w decyzji starosty orzekającej o zwrocie nieruchomości. Brak rozstrzygnięcia w przedmiotowej kwestii może prowadzić do wniosku, iż organ przyjął jakoby pawilon, który nie został wzniesiony na cele wywłaszczenia. Okoliczność trwałego związania pawilonu z gruntem wydaje się w przedmiotowej sprawie bez znaczenia, albowiem przepisy art. 139 i 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią lex specialis w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego.

Autor: Dorota Burczaniuk – radca prawny, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.
  3. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.

Publikator: Onet Biznes, Prawopl