Rozwiązanie umowy najmu

„Czy wynajmujący może rozwiązać z najemcą umowę zawartą na czas określony na wynajęcie lokalu mieszkalnego bez wypowiedzenia i kazać opuścić lokal w trybie natychmiastowym podsuwając w niedzielę rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia? Czy taki zapis o rozwiązaniu umowy najmu bez wypowiedzenia może być w zapisany w umowie? Czy to jest zgodne z przepisami prawa obowiązującymi w Polsce? Czy wynajmujący może bez uprzedzenia i podczas nieobecności najemcy wejść do wynajmowanego mieszkania? Czy taki zapis w umowie najmu, że do pokoju zajmowanego przez najemcę może tylko po uprzedzeniu wcześniejszym, a do kuchni, przedpokoju, łazienki bez uprzedzenia, kiedy chce? Czy to jest zgodne z przepisami prawa?”

Umowę najmu lokalu mieszkalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 przedmiotowej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie ustne lub pisemne bez sprecyzowanej przyczyny wypowiedzenia umowy najmu jest zatem nieważne.

W dalszej kolejności ustawodawca wskazuje, iż nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Powyższe normy mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale z dn. 07.06.2006 r., sygn. akt: III CZP 30/06, na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony, nawet w wypadku, gdy nie przewiduje ona przyczyn jej wypowiedzenia.

Reasumując, nie powinno budzić wątpliwości, iż ewentualny zapis umowny umożliwiający rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego bez wypowiedzenia winien być uznany za nieważny. Za taką tezą przemawia również cel ww. ustawy, jakim jest ich ochrona ze względu na znaczenie najmu lokalu mieszkalnego służącego przecież do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka – potrzeby mieszkania. Wezwanie lokatora do natychmiastowego opuszczenia lokalu nie wywiera jakichkolwiek skutków prawnych. Umowa najmu trwa w dalszym ciągu.

Przechodząc do kolejnego zagadnienia, należy wyraźnie podkreślić, iż istotą stosunku najmu jest stosownie do art. 659§1 kodeksu cywilnego udostępnienie rzeczy do używania w zamian za zapłatę określonego czynszu. Właściciel zawierając umowę najmu świadomie rezygnuje na czas określony lub nieokreślony ze swego prawa do korzystania z rzeczy.

Co więcej, Kodeks karny w art. 193 gwarantuje lokatorowi niezależną od właściciela rzeczy prawno-karną ochronę wynajętego mieszkania. Jak zaznaczył Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń wydanych na kanwie wskazanego przepisu, wynajęte mieszkanie staje się dla właściciela miejscem „cudzym”, gdyż przekazał on część swoich uprawnień na inne osoby. Jedynie w wyjątkowych wypadkach przewidzianych w prawie właściciel jest uprawniony do wejścia do miejsca wynajętego. Potwierdza art. 10 w/w ustawy, zgodnie z którym w razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariuszy policji lub straży miejskiej. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Niezależnie od powyższego, po wcześniejszym ustaleniu terminu, lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Ponadto, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Ustawodawca wyraźnie chroni zatem uprawnienia lokatora. Tym samym, zapisy umowne, które przewidują odstępstwa od wyżej wskazanych przepisów na korzyść właściciela, należy uznać za nieważne.

Jeżeli wynajmujący podczas nieobecności lokatora i wbrew jego woli wchodzi do wynajmowanego lokalu, najemca ma prawo zgłosić na policję podejrzenie popełnienia przestępstwa zakłócenia miru domowego.

W przypadku jednak, gdy w umowie najmu, lokator wyraził zgodę na wchodzenie wynajmującego do lokalu podczas jego nieobecności z innych przyczyn, niż wskazane w cyt. ustawie, to pomimo, iż z punktu widzenia prawa cywilnego zapisy takie należy uznać za nieważne, to dla wypełnienia przesłanki z art. 193 Kodeksu karnego, niezbędnym jest wystąpienie wyraźnego oświadczenia złożonego właścicielowi w przedmiocie braku dalszej zgody na wchodzenie wynajmującego do lokalu. Jak bowiem zauważył Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dn. 17.07.2014 r., sygn. akt: I AKa 140/14, przez „wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu” należy rozumieć wkroczenie do tych miejsc nie tyle przez przełamanie przeszkody fizycznej, co w istocie wbrew woli osoby uprawnionej. Jeżeli zatem, lokator w umowie najmu wyraża zgodę na wchodzenie właściciela do lokalu, nie może być mowy o działaniu właściciela wbrew woli lokatora.

Dorota Burczaniuk – radca prawny

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2014 r. poz. 150 z późn. zm.

2. Ustawa z dn. 06.06.1997 r. Kodeks karny – Dz.U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 437.

Publikator: PrawoPL, Onet Biznes