Sprzedaż mieszkania z kredytem

„Wzięłam kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w 2007 r. we frankach szwajcarskich 26 ty3s. chf po kursie. ok. 2.20 zł co dawało ok. 60 tys. zł. Teraz chcę sprzedać mieszkanie. Wariant nr 1 – to kupujący nabywa nieruchomość pod wynajem (lepiej dla moich lokatorów). Czy muszę spłacić bankowi to zadłużenie i zlikwidować hipotekę przed sprzedażą? Czy to jest tylko częściowa hipoteka, skoro mój wkład wynosił aż 120 tys. zł do 60 tys. zł kredytu bankowego? Czy można scedować spłatę tego kredytu nowemu nabywcy (przekazanie hipoteki)? Do spłaty pozostało teraz nawet więcej!, bo prawie 80 tys. zł mimo, że spłaciłem do tej pory ok. 7 tys. franków (średnio wychodzi ok. 25 tys. zł. Wyszło na to, że mój kredyt zamiast 60 tys. zł na dziś wynosi ponad 100 tys. moich kosztów!). Czy nowy nabywca załatwia kredyt i część idzie na spłatę mojej hipoteki do banku, a reszta do mnie na konto? Jak odzyskać od banku nielegalnie pobierany spread z tych wszystkich lat i jaka to może wyjść suma? Mam tam lokatorów bez meldunku, ze zwykłą umową o najem, czy mam obowiązek ich informować o zmianie właściciela, który to może przejąć umowę najmu z nimi po mnie? Jak przepisać rachunki na nowego nabywcę z dostawcami mediów, wspólnotą (opłaty administracyjne) i gminą (opłaty za podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste) oraz za tv i internet (wypowiedzenie umowy przez lokatorów z uwagi na wyprowadzkę – ich umowa z operatorem, ewentualnie przekazanie usługi pod nowy adres lokatorów? Chodzi o to bym, ja nie płaciła czyiś zobowiązań w przypadku gdyby lokatorzy nie płacili już po opuszczeniu lokalu). Czy np. mogą oni scedować umowę z operatorem na nowego nabywcę mieszkania? Czy te wszystkie sprawy już po umowie sprzedaży załatwia sobie nowy właściciel mieszkania? Czy w umowie przedwstępnej lepiej dla mnie brać zaliczkę czy zadatek? A co jeśli kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego po umowie przedwstępnej i będzie musiał się wycofać z kupna? Wariant nr 2: kupujący chce nabyć lokal dla siebie, nie na wynajem i wprowadzić się tam, ja muszę wypowiedzieć lokatorom umowę najmu miesiąc wcześniej. Po umowie przedwstępnej kupujący wycofuje się jednak, bo np. nie otrzymał kredytu i co wtedy z zadatkiem/zaliczką? Czy np. mogę się zabezpieczyć i w um. przedwstępnej u notariusza zapisać, że w przypadku wycofania się kupującego będzie on pokrywał opłaty miesięczne w wysokości 1 tys. zł/miesiąc+rachunki do momentu sprzedaży nieruchomości lub do 31.08.2017 r. – daty do której była zawarta umowa najmu z lokatorami, a którą to musiałem wypowiedzieć (lokatorzy musieli się wyprowadzić) z uwagi na kupno i chęć tam wprowadzenia się nowego właściciela? Może być też taka sytuacja, że lokatorzy wyprowadzą się wcześniej i czy na taką ewentualność mogę zawrzeć zapis, że od momentu wyprowadzenia się lokatorów do momentu kupna przez nabywcę, to przyszły właściciel/nabywca będzie opłacał bieżące koszty najmu obecnemu właścicielowi/sprzedającemu?”

·         Sposoby sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Mieszkanie, które obciążone jest hipoteką może zostać sprzedane bez konieczności uprzedniego spłacenia zadłużenia. Należy jednak podkreślić, że wcześniejsza spłata zadłużenia stanowi najlepszą, bo najprostszą drogę z punktu widzenia przyszłego inwestora. Zwolnienie mieszkania z ciążącej na nim hipoteki, możliwe jest także poprzez przeniesienie jej na inną nieruchomość, która będzie wówczas stanowiła zabezpieczenie dla banku i pozwoli na sprzedanie nieruchomości dotychczas obciążonej.

Trzeba mieć jednak na względzie, że sprzedający mieszkanie zwykle nie posiada środków na spłacenie pozostałej wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką oraz nie ma możliwości przeniesienia hipoteki. Wówczas możliwe są dwie drogi sprzedaży takiej nieruchomości, choć każda będzie wymagała uprzedniego uzyskania dwóch dokumentów z banku, który udzielił kredytu dotychczasowemu właścicielowi mieszkania. Pierwszy z nich to deklaracja o aktualnym stanie zadłużenia wraz z potwierdzonym numerem konta do wpłaty. Drugi to oświadczenie banku, w którym zobowiązuje się on, że po otrzymaniu należnej sumy usunie wpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Po uzyskaniu ww. dokumentów, strony zwykle zawierają przed notariuszem umowę przedwstępną, w której nowy właściciel zobowiązuje się wpłacić, na wskazany w oświadczeniu banku numer konta, kwotę tam zawartą (w przypadku kredytów walutowych warto pamiętać o konieczności ich przewalutowania i ewentualnej opłacie z tego wynikającej). Resztę pieniędzy kupujący zobowiązuje się przekazać sprzedającemu. Po dokonaniu przelewów bank wyraża zgodę na wykreślenie wpisu hipoteki z księgi wieczystej, co oznacza możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o zmianę właściciela mieszkania. Inną możliwością w przypadku posiadania gotówki przez kupującego jest przekazanie sprzedającemu całej kwoty, postrzeganej jako zadatek oraz zobowiązanie w umowie sprzedającego do spłacenia hipoteki (wówczas niedopełnienie terminu wpłaty gotówki na rzecz zaspokojenia wierzytelności banku narazi sprzedającego na zwrot kupującemu podwójnej kwoty zadatku).

Natomiast jeśli kupujący zamierza sfinansować zakup mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego, to strony także zawierają umowę notarialną, opisując w niej przewidywany przebieg czynności zmierzających do uregulowania obecnego zadłużenia ciążącego na lokalu. Wspomniane powyżej zaświadczenie przekazujemy kupującemu, który składa je w swoim banku. Na podstawie ww. zaświadczenia z banku sprzedającego, kupujący uzyskuje zgodę swojego banku na skredytowanie zakupu danego mieszkania, a następnie następują przelewy zgodnie z wyżej opisaną procedurą. Następnie bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia, którego przedłożenie wraz z wnioskiem do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla danego mieszkania pozwoli na usunięcie z księgi wpisów nieaktualnych i wpisanie danych nowego właściciela nieruchomości.

Kolejnym teoretycznie dostępnym rozwiązaniem jest przejęcie kredytu przez nowego właściciela. Trzeba mieć jednak świadomość, że obecnie niemożliwe jest udzielenie kredytu w obcej walucie osobie, która w niej nie zarabia. Wydaje się zatem, że bank nie wyrazi zgody na przejęcie kredytu hipotecznego w obcej walucie przez osobę, która zarabia w złotych. Stąd, podobnie jak przy spłacie, dla przejęcia przez kupującego kredytu konieczne będzie przewalutowanie, co może okazać się kosztownym zabiegiem. Ponadto bank może naliczyć opłatę za przejęcie kredytu oraz żądać ubezpieczenia przejmującego kredyt, co w rezultacie może wpłynąć na wzrost zadłużenia i nieatrakcyjność przejęcia kredytu.

·         Odzyskiwanie tzw. spreadu bankowego

Odnosząc się do kwestii zwrotu tzw. spreadu wskazać należy, że nie weszła jeszcze w życie ustawa, która regulowałaby te kwestie. Zgodnie z projektem ustawy o zasadach zwrotu niektórych należności wynikających z umów kredytu i pożyczki, (w dniu 20.10.2016 r. odbyło się jego pierwsze czytanie w Sejmie), zwrot różnicy wynikającej z zastosowania zaniżonego kursu kupna w momencie uruchomienia kredytu nastąpić powinien poprzez pomniejszenie pozostałego do spłaty zadłużenia lub zwrotu nadpłaconej kwoty, jeśli kredyt został już spłacony.

O ile przedmiotowy projekt ustawy wejdzie w życie, chcąc odzyskać spread kredytobiorca powinien skierować do banku, w terminie 6 miesięcy od wejścia w życie ustawy, wniosek z pytaniem, czy w jego przypadku były stosowane spready oraz jaka była ich wysokość. Następnie, w terminie 30 dni, bank dokona wyliczeń kosztów, jakie konsument poniósł w wyniku zastosowania spreadów i przekaże konsumentowi stosowną informację. Jeśli spread był wyższy niż 0,5%, bank musi na (kolejny!) pisemny wniosek konsumenta, złożony w terminie 12 miesięcy od dnia doręczenia ww. informacji, zwrócić klientowi nadpłaconą kwotę wraz odsetkami w wysokości połowy odsetek ustawowych.

Sumę należnego zwrotu, jak już wspomniano, obliczać będą banki na podstawie wzorów zawartych w ustawie.  W zależności od okresu, w którym był brany kredyt eksperci wskazują, iż kwota zwrotu będzie oscylować pomiędzy równowartością 3-6% kwoty wziętego kredytu.

·         Zabezpieczenie umowy sprzedaży nieruchomości

art. 394 § 1 K.c.). Różni się on zatem od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający zatrzymuje otrzymaną kwotę zadatku zaś jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy musi zwrócić kupującemu dwukrotność otrzymanego zadatku. Zaliczka natomiast musi być zwrócona w przypadku nie dojścia do skutku umowy, a strona poszkodowana może domagać się od drugiej odszkodowania na zasadach ogólnych.

·         Sprzedaż nieruchomości wraz z lokatorami

Odnosząc się do sprzedaży nieruchomości zamieszkiwanej przez lokatorów przyznać trzeba, iż sprzedaż taka jest możliwa, z tym, że tego typu lokale są zwykle tańsze od pozostałych. Informowanie najemców o sprzedaży nieruchomości nie jest konieczne, ale wydaje się nieuniknione w sytuacji, gdzie potencjalni nabywcy będą chcieli dokonać oględzin oferowanej im nieruchomości. Oczywiście potencjalnie możliwe jest sprzedanie nieruchomości bez wiedzy najemców, wówczas o wstąpieniu w stosunek najmu, w miejsce dotychczasowego wynajmującego, może poinformować ich nowy właściciel.

·         Kształtowanie praw i obowiązków stron umowy sprzedaży nieruchomości

Wstąpienie nabywcy w prawa uprzedniego właściciela nieruchomości w zakresie umów o dostawę energii oraz świadczeń telekomunikacyjnych można unormować w akcie notarialnym lub później w zawartej umowie cesji. W przypadku, gdy nabywca nie chce przejąć zobowiązań zbywającego nieruchomość wówczas możliwe jest rozwiązanie umowy z dostawcą (choć należy wziąć pod uwagę postanowienia umowne w zakresie kar za odstąpienie przed upływem określonego w nich czasu, co zwykle zastrzegają sobie np. dostawcy internetu).

Ponadto zaznaczyć warto, że obowiązuje swoboda umów, a więc wszelkie postanowienia umowne zaakceptowane przez strony, a nienaruszające norm prawa stanowionego (wskazane w pytaniu propozycje postanowień umownych wydają się nie godzić w obowiązujące przepisy prawa) mogą być wprowadzone i staną się wiążące.

Mateusz Gabriel – młodszy prawnik

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.

Publikator: PrawoPL, Onet Biznes