Wypowiedzenie firmie umowy najmu

„Prowadzimy aptekę działającą w lokalu spółdzielni mieszkaniowej od 1990 r. (wszystkie opłaty itp. regulowane w terminie itd.). Zostaliśmy zaproszeni na spotkanie do spółdzielni 17.12.2013 r. Na spotkaniu poinformowano właścicielkę apteki, że budynek, w którym jest apteka, spółdzielnia wydzierżawia firmie budowlanej (chyba na 15 lat, ale dokładnie nie chcą powiedzieć), aby przeprowadziła remont. Wszyscy wynajmujący dostali wypowiedzenie umowy najmu. Umowa od początku była zawarta na czas nieokreślony, więc do końca marca trzeba opuścić lokal. Spółdzielnia w ogóle nie zatroszczyła się o sumiennie płacące firmy. Firma budowlana natychmiast przystąpiła do remontu obiektu, pomimo, że część firm może działać do końca marca. Warunki pracy są okropne (hałas, rozwalanie ścian, awarie sieci elektrycznej, telefoniczne itp.). Co więcej, nowy najemca (firma budowlana) podpisała umowę z apteką z Warszawy na prowadzenie działalności aptecznej w tym remontowanym budynku nie dając żadnych możliwości istniejącej od tylu lat aptece. Nie było żadnego przetargu ani pierwszeństwa najmu dla apteki istniejącej od tylu lat. Jest to apteka rodzinna prowadzona przez moją żonę i dwie córki farmaceutki. Nowa apteka z Warszawy to apteka sieciowa. Czy spółdzielnia mieszkaniowa działa zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa? Czy to rzeczywiście dzieje się zgodnie z prawem i czy przy umowie na czas określony nie mamy żadnych praw i możliwości?”

Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku natomiast umowy zawartej na czas oznaczony nie jest to możliwe. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 17.10.1997 r., sygn. akt: I CKN 279/97, strony nie mogą zastrzec w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem, wobec czego niedopuszczanie jest wypowiedzenie takiej umowy, co wynika a contrario z art. 688 K.c. oraz z charakteru przepisów art. 680-692 K.c. o najmie lokali użytkowych, wyłączających swobodę umów w tym zakresie.

Jeżeli zatem właścicielka apteki zawarła umowę najmu na czas nieoznaczony, spółdzielnia miała prawo w każdym czasie za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia rozwiązać taką umowę. Gdyby umowa była zawarta na czas oznaczony wypowiedzenie należałoby uznać za niezgodne z prawem, a tym samym nieskuteczne. W takim wypadku właścicielka apteki miałaby prawo korzystania z lokalu do końca okresu oznaczonego w umowie.

W okresie biegu wypowiedzenia najemca ma takie same uprawnienia do korzystania z przedmiotu najmu, jak przed otrzymaniem oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu. Trzeba pamiętać, iż zgodnie z art. 662§ 1 K.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Niewątpliwie hałas, burzenie ścian, awarie sieci elektrycznej, oraz awarie telefoniczne utrudniają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym, uzasadnione jest roszczenie o obniżenie czynszu za przedmiotowy okres.

Należy również podkreślić powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dn. 07.10.1992 r., sygn. akt: I ACr 498/92, iż wydanie przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub innych osób upoważnionych (zaproszonych) przez najemcę do pobytu w wynajętym lokalu uzasadnia odpowiedzialność wynajmującego za niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom na podstawie art. 415 K.c.

Niezależnie od powyższego, jeżeli prace remontowe doprowadziły do utraty lub obniżenia zysku z tytułu prowadzonej działalności warto zastanowić się nad roszczeniem odszkodowawczym z tytułu utraconych korzyści. Trzeba jednak pamiętać, iż zgodnie z art. 361 § 1 i 2 K.c., zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W orzecznictwie wskazuje się, iż dla stwierdzenia w określonym stanie faktycznym adekwatnego związku przyczynowego należy ustalić, czy zdarzenie stanowi warunek konieczny wystąpienia szkody oraz ustalić, czy szkoda jest normalnym następstwem tego zdarzenia. Podkreślenia wymaga również fakt, iż zgodnie z regułą wyrażoną w art. 6 K.c., ciężar udowodnienia zarówno zaistnienia zdarzenia, z którym na określonych zasadach normy prawne wiążą obowiązek naprawienia szkody przez dłużnika, wystąpienia szkody, jak również adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem a szkodą spoczywa na powodzie, albowiem to on wywodzi z powyższych faktów skutki prawne.

Niestety na okoliczność wynajęcia lokalu innemu przedsiębiorcy właścicielka apteki nie ma żadnego wpływu. Zgodnie bowiem z art. 140 K.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Właściciel nieruchomości ma zatem prawo wynająć lokal komu chce.

To, czy dana spółdzielnia przeprowadza przetarg lub konkurs na wynajęcie lokalu użytkowego oraz czy ma obowiązek stosować zasady pierwszeństwa wynika z jej statutu, a najczęściej z uchwały odpowiedniego organu. Zakładając jednak nawet, że spółdzielnia mieszkaniowa powinna przeprowadzić przetarg, to właścicielce apteki nie przysługuje jakiekolwiek roszczenie w tym względzie. Podobnie sytuacja wygląda z przewidzianym w uchwale pierwszeństwem. W takim wypadku naruszenie zapisów przewidzianych w uchwale może stanowić jedynie podstawę odpowiedzialności zarządu w stosunku do członków spółdzielni.

Należy dodać, iż po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 675 § 1, 676, 677 K.c.).

Reasumując, spółdzielnia mieszkaniowa rozwiązując za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony oraz przeznaczając lokal do wynajęcia innemu przedsiębiorcy działa zgodnie z prawem.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 121.

Autor: Dorota Burczaniuk – radca prawny, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

Publikator: Onet Biznes, Prawopl