Jesteś właścicielem nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, w związku z czym w celu dojazdu do niej musisz korzystać z działek sąsiadów? W takiej sytuacji możesz wystąpić w stosunku do właścicieli gruntów sąsiednich z roszczeniem o ustanowienie za wynagrodzeniem tzw. służebności drogi koniecznej.
Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Służebność ta może zostać ustanowiona w drodze umowy zawartej pomiędzy stronami, w takiej sytuacji oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego, jak również w drodze orzeczenia sądu, w przypadku braku możliwości umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej pomiędzy właścicielem nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą dostęp ów mógłby zostać zapewniony.
Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu, droga konieczna to służebność, która umożliwić dostęp do drogi publicznej, a więc drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, a także wewnętrznej. Daje on możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, celem dotarcia do drogi publicznej, często wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021).
Z treści wyżej wymienionego art. 145 § 1 k.c. wynika, iż przesłankami do wystąpienia z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (w tym do budynków mieszkalnych i użytkowych związanych z nieruchomością niemającą dostępu do nich, jak spichlerze, silosy, instalacje przemysłowe, urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, zbiorniki wolnostojące itp.). „Ustanowienie służebności drogowej możliwe jest zatem w warunkach kompletnego braku dostępu do drogi albo w przypadku istniejącego dostępu, lecz uznanego za nieodpowiedni, na tle konkretnego stanu faktycznego” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021).
Przy czym jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 maja 2021 r. (sygn. akt II CSK 83/21 ) „nieruchomość ma odpowiedni – w rozumieniu art. 145 § 1 KC – dostęp do drogi publicznej, jeżeli z siecią dróg publicznych łączy ją gospodarczo funkcjonalna droga gruntowa pozostająca pod zarządem urzędu gminy, ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, będąca w powszechnym korzystaniu. Ponadto odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy”.
Należy jednak zwracać uwagę na to, aby droga konieczna była przeprowadzona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Z reguły tej wynikają wnioski szczegółowe. Po pierwsze, przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej należy obciążać nią te grunty, dla których droga konieczna jest najmniej uciążliwa. Po drugie, należy przeprowadzać szlak drogowy przez wybrany do obciążenia grunt także z jego najmniejszym obciążeniem, a więc ustanawiać taki wariant szlaku drogowego, który przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości izolowanej będzie najmniej uciążliwy dla nieruchomości obciążonej (K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 145, Wyd. 10, Warszawa 2020).
Zapraszamy do odwiedzenia strony loudspeaker.pl, oferującej recenzje i informacje o sprzęcie audio, sponsorowanej przez nas.
